房地产销售端拐点来了！
4月15日，国家统计局公布的数据显示，3月70城新房、二手房房价环比上涨城市双双增加
4月18日，国家统计局公布的数据显示，今年一季度，全国商品房销售额同比增长4.1%，时隔13个月首度回到正增长轨道。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖当天表示，随着刚性和改善性合理住房需求的释放，房地产销售出现积极变化。
业内人士指出，近日陆续公布的房地产销售端数据，均暗示房地产市场的销售端进一步恢复。
今天，我们将结合最新的房地产销售端数据，以及研究机构的观点，展望接下来房地产市场需要发力的方向。
一季度商品房销售同比增长4.1%
在购房支持政策推动下，一季度住房销售出现积极变化，商品房销售额增速在13个月后重回正增长。
4月18日，国家统计局公布的数据显示，今年1-3月份，全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额30545亿元，增长4.1%。
销售面积：2023年1-3月，商品房销售面积为3.0亿平方米，同比下降1.8%，降幅较1-2月收窄1.8个百分点。
其中，1-3月住宅销售面积为2.6亿平方米，同比增长1.4%，办公楼销售面积同比下降21.8%，商业营业用房销售面积同比下降21.9%。
销售额：2023年1-3月，商品房销售额为3.1万亿元，同比增长4.1%，较1-2月提升4.2个百分点。
其中，1-3月住宅销售额为2.8万亿元，同比增长7.1%，办公楼销售额同比下降18.7%，商业营业用房销售额同比下降18.2%。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，销售端指标继续改善，释放正向信号。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，1-3月，全国商品住宅销售面积同比增长1.4%，这是自去年年初以来首次同比增长，住宅销售额累计同比增幅扩大至7.1%，比较来看，2023年一季度新建商品住宅销售规模仅次于2021年峰值水平。
“销售市场得以修复是宏观经济环境改善和住房支持政策取得积极成效的重要表现，扶持性政策带动刚性和改善型需求加速入市，促进了住房销售回暖。”
与此同时，民生银行首席经济学家温彬也认为，前期积压住房需求集中释放、政策持续发力及市场情绪好转等因素共同推动地产销售好转。
3月房价也出现结构性上涨
在商品房销售回暖的同时，全国房价也出现了结构性的上涨。这也是房地产市场销售端改善的一个信号！
根据国家统计局公布的销售金额和销售面积，易居研究院计算得出，今年一季度全国商品住宅均价为10532元/平方米，同比涨幅为6.3%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价上涨主要原因是，开发商在售库存消化速度快，部分房企减少、取消了折扣优惠，甚至出现提价等现象。另外，这一轮回升行情中，中心区改善盘、高价盘成交更好，导致房价出现结构性上涨。
4月15日，国家统计局公布的大城市房价数据，也印证了当下房价结构性上涨的现象。
数据显示，3月70城新房、二手房房价环比上涨城市双双增加，延续2月的回暖行情。具体来看
3月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。
值得注意的是，新房价格上涨城市数量达到近三年来的峰值，二手房价格上涨数量达到自2021年4月以来的峰值。
58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，从70城房价指数来看，3月上涨城市数量和上涨幅度都出现了增加，并且已连续上涨两个月，表明楼市底部已经基本确认，市场将逐步进入企稳回升阶段。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，3月市场延续回温态势，但修复速度有所放缓，随着一季度市场需求的大规模集中释放，预计4月的恢复进度大概率将会继续放缓。
众所周知，房价稳定是市场预期持续恢复的基础，不仅能够促进量价循环上升，还对新房、二手房去库存和“保交楼”具有积极的作用。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，3月房价整体延续2月的修复走势，市场修复面扩大，这是前期各项支持政策效果的显现，降低房贷利率等政策支持刚性需求和改善型需求。
虽然一季度市场的修复是前期积压需求集中释放，但是，4月市场交易的自然回落，并不意味着市场修复动力减弱。
未来随着宏观经济与房地产的良性循环逐步恢复，未来市场交易将稳步修复，房价将进一步走稳。
房地产市场其它指标表现如何？
除了销售端数据改善之外，在信贷环境持续宽松的情况下，房地产行业流动性压力进一步有所缓解。
国家统计局数据还显示，今年1-3月，全国房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9%，降幅收窄6.2个百分点。
从各渠道资金看，各项同比降幅全部收窄，其中，个人按揭贷款同比降幅由-15.3%升至-2.9%，降幅收窄最为明显。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，3月17日，央行宣布全面降准0.25个百分点，同时多城下调首套房贷利率，信贷环境相对宽松，购房者入市积极性提升。与此同时，融资政策宽松，房企合理融资需求得到满足，流动性压力逐步缓解。
陈霄预计，下月信贷环境宽松态势延续，房企资金端将进一步改善。
另外，商品房待售面积仍在快速增长，显示房地产去库存压力加大。
国家统计局的数据显示，3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%，其中，住宅待售面积增长15.5%。
从拉动经济增长的投资指标来看，一季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长5.1%，其中房地产开发投资下降5.8%。
《中国房地产报》称，房地产投资依然处于下滑态势，成为经济复苏的拖累因素之一。
另外，“保交楼”工作仍在持续推进。1～3月，房屋竣工面积同比增长14.7%。
结 语
今年一季度，各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措。
3月，政府工作报告强调，防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求；
住建部倪虹部长要求，地方多措并举，提振市场信心；
证监会发文推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行，首次覆盖至商业不动产领域；
贝壳研究院市场分析师刘丽杰预计，销售端政策未来仍然会加大支持力度，一些阻碍换房改善需求的政策将逐步退出，房价稳定上涨将给市场注入信心。
另外，随着下半年销售同比增速将继续加快，库存压力得到改善，预计新开工面积降幅将逐步收窄，土地市场也将逐步回暖。
《中国房地产报》称，破局的关键还是在于充分提振市场主体信心，无论是企业投资拿地信心，还是居民购房信心，都亟待政策面进一步激发。
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