重大信号！楼市再出新政，徐州这些房企被限制拿地！

2021-07-29 点击评论

风雨欲来！

一道又一道紧箍咒，房企们“头痛欲裂”的日子要来了。

最近，房地产领域不断迎来重锤，前有住建部高调宣布对楼市调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责；后有中央8部门，联合整治房地产市场秩序，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

还没回过神来，国家又一记重锤来了，据财联社消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这意味着，一场针对房地产去杠杆的空前阻击战正式打响，开发商开始被限制拿地。

再加上二手房指导价格的城市数量的不断扩张，楼市要凉的议论是越来越多，反应也是越来越大。

重锤出击！给“三道红线”政策打补丁

7月26日，财联社电报，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企买地金额被纳入监管，不得超年度销售额的40%，且包含收并购支出。

早在2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为

剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

值得一提的是，三道红线的威力在今年已经被展现淋漓尽致，去年“三道红线”全踩的几个房企，现在的结局想必大家都看的十分清楚了，基本都是半死不活的，甚至出现了并购现象。

“三道红线”的出台，目的就是为了防范风险，提前排雷，让杠杆高的房企，自己把杠杆主动降下去。

而截至2021年5月12日，从各房企披露年报且数据可得的47家房地产企业中，三道红线全部达标、2项达标、1项达标、0项达标的企业分别为17家、22家、2家、6家（踩三条红线）。

从规模来看，以克而瑞2020年全口径销售金额为标准，销售金额排名前15的房企中，8家房企为绿档。

值得一提的是，深处绿线的几家房企，在2021年的土地市场中，该吃吃，该喝喝，似乎没受到影响。而在土地集中出让的新政中，甚至玩起了“马甲”游戏，开发商套用多个马甲拿地，增加摇中概率，钻了政策的漏洞。

而这一次的限制令，很大程度就是针对此前行为打补丁，让政策彰显公平。

按照监管部门要求，纳入试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%，这将直接切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会，做到及时止损，将风险降到最低。

房企瑟瑟发抖

开发商不仅拿地被限制，商票也被监管了。

6月30日，据财联社消息，在房企常用的商票领域中，“三道红线”试点房企商品也被纳入监管范围，央行要求每月上报数据。

商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制。

所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比，使三道红线完成转绿任务，而这也只是一个假绿行为。

随着商票和买地金额被监管，开发商的水龙头正在不断被关紧，而“三道红线”政策补丁的威力将使市场越来越透明，而在土地和资金被监管之后，开发商可谓是直接被打到了七寸上，直抵要害，丝毫不敢乱动。

同时，这也给部分还在做着杠杆美梦的房企们提了个醒，高杠杆裸奔时代彻底结束了，不要再抱任何幻想，否则你将不知道明天和意外那个先来，而活下去才是最重要的，不然某泰、某晟，可能就是你的前车之鉴。

楼市会受什么影响？

相关部门出台这个新规，其实重点还是在于贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的政策，虽然“三道红线”能防范和警告房企高负债可能产生的金融风险，但是力度还是不够，有很多房企还是想在冲规模上拼一拼。

因此，“要求买地金额不得超年度销售额40%”这个新规对很多房企来说可谓是紧箍咒。

1、打击高杠杆运转的房企，降低金融风险。很多房企热衷于冲规模，往往快速拿地，然后再继续融资贷款，如此循环，一旦“泡沫”破灭，危机的将是整个社会经济体系。

2、从拿地根源上稳定地价，降低“炒地”热度。从上半年很多城市的集中供地情况可以看出，不少房企一掷千金的豪气确实惊人，尤其是不少国企央企以及头部房企斩获颇多，但也导致土拍成交溢价率居高不下。

但此新规出台，房企拿地的份额必然受限，这就要掂量掂量才拍地了，土拍成交溢价率自然会有所下降。

数据来源：中指院

根据中指院的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点。

从数据可以看出，今年上半年拿地金额排名前20中的18家房企与其上半年销售额的比值，有五家已经超过了40%。

3、均衡行业发展，防止资源过于集中。由于拿地份额受到限制，所以除了头部房企之外，其他一些发展中的房企也能有机会捡漏，这样有助于增加市场竞争，从侧面提供更多选择给消费者。

04说在最后

在楼市调控下，没有一家房企是无辜的。

今年以来，房地产市场频繁传来密集且重磅楼市政策，从市场端、金融端、土地端、信贷端等，房地产市场调控已然进入深水区。

而随着最近楼市政策密集出台，你感觉到楼市的巨大信号了吗？房住不炒，真不是跟大家开玩笑的。

这对于房企来说，是又一道“紧箍咒”，但是对于买房人来说，一旦切实落实，将是不错的好消息。

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