徐州楼市全面回暖，已经毋庸置疑！

昨天，东湖新城板块经历了一场火花四溅的土拍，超20家房企报名竞拍，高地价、高楼面价、高溢价率，成交楼面价4478元/㎡，溢价率高达104.7%，揽金9.129亿。

华润置地的强势入驻，改变了该板块两家房企独大的局面。

“桐花万里丹山路，雏凤清于老凤声”，绿地和美的作为该板块的先行者，已深耕数年，华润此举看准了此区域的未来价值。

但是在狂热的土拍后，冷静一下想想，有些问题还是值得深思的！

• 东湖新城宅地楼面价“百日”翻番，背后的原因是什么？

• 成交楼面价4478元/㎡算不算高？

• 华润高溢价拿地逻辑何在？

• 其他房企在徐的状况如何？

东湖新城宅地楼面价“百日”翻番，背后的原因是什么？

东湖新城在最近的一年内共出让了三宗住宅用地，2019-15高新路东侧地块是第三宗成交地块，距离第二宗2018-46彭祖大道北侧地块出让时间仅过去100天，楼面价有2186元/㎡上涨到4478元/㎡，地价翻了一倍还多。

其主要原因小编认为有以下3点原因：

楼市回暖 市场健康度高

春节后徐州市场回暖，从接连火爆的土拍大战中就可见一斑。

2月28日，美的置业鏖战644轮历时近13个半小时以16亿，溢价率73.04%才拿下铜山区大学路地块，时间之长、竞拍轮次之多，拉开了19年新年后的土拍大幕，不少人把此次土拍看作徐州市场回暖的前兆，同时土拍也让徐州感受了跨夜抢地的疯狂；

3月27日，新城控股在新城区称王，历经4个半小时435轮，楼面价8510元/㎡，溢价率113.80%在众多房企围剿下“抢食”成功，笑到最后。

其实，梳理下来不难发现，从去年18年徐州土地市场就很火热，好的地块一经挂出，就受到各大房企的追捧。

东区新房供不应求

据统计，2015-2019年（前4月），徐州东区（包括和平路、高铁和东湖新城）供销比始终低于1，特别是2019年前4月，供求比仅0.6，供求严重失衡，区域内华润万象府、保利合景珑湾、万科翡翠之光等热点项目一房难求。

截止4月底，徐州东区可售住宅去化周期在3个月以内，区域内长期供应不足，新房价格上涨压力较大，市场抗风险能力强。

政府“东扩”加持  区域发展利好不断

如今的高铁商务区已经不同往日，2011年6月，高铁真正投入使用的那一刻，就注定了高铁商务板块未来的潜力价值，高铁商务区二期东湖新城的大势崛起无疑给投资者们一次极大的满足。

果不其然，经过8年的发展，高铁商务区不论从定位、地价、房价、配套、以及人气方面，都发生了前所未有的改变。

随着和平大道东延段的开通，徐州东区和平路板块、高铁板块、东湖新城、大庙联系更加紧密，未来发展潜力较大。

成交楼面价4478元/㎡算不算高？

地块原始楼面价2187元/㎡，开拍前就比同板块其他地块楼面价要高，华润置地4478元/㎡的楼面地价不仅刷新了东湖新城的最高楼面地价，而且直接将板块最高楼面地价“抬高了”1倍。

容积率2.4，华润一定会做高层项目，以4478元/㎡的地价测算，如果以低价与房价的关系来算，后期，这个项目至少要售卖高于楼面价2-3被的价格才有利润可言，2019-15高新路东侧地块精装保本房价在10500元/㎡左右。目前地块周边待售项目为美的东湖天城，预计开盘价格可能不会突破10000元/㎡，以现时新房住宅价格来看，该地块面临亏损风险。

建设要求中明确规定：自出让合同签订之日起，1年内动工，3年内完工，并申请竣工验收。

从东区的价格梯度和市场供求看，3年后，东湖新城的住宅价格可想而知，项目未来上市时（预计2020年1季度）的预期价格仍能保证一定的利润空间，那就看华润如何操盘营销啦。

华润不惜高溢价拿地逻辑何在？

板块价值洼地 未来价值无限

“无利不起早”，华润不惜高溢价拿地肯定是看中了此宗地块未来的价值。东湖新城目前处于价值洼地，华润抢下这块地，借大力发展东湖新城的东风，会赚的钵满盆满。

深耕东区 看好徐州市场

华润在徐州东区已先后开发了华润橡树湾、华润万象府项目，相较其他房企，华润在东区深耕时间长，对东区市场客户属性、供需关系、产品需求等较为熟悉，特别是高铁板块的华润万象府，两次开盘均当天售罄，综合中签率为23.9%，在徐州市区“限房价竞地价”项目中中签率最低，也是2019年上半年徐州市区第一红盘，华润万象府的热销，在东区的品牌落地较为成功，为高新路东侧地块项目后期的打造及营销带来一定的成本及品牌溢价方面的优势。

华润橡树湾、华润万象府拿地时间分别是2013年、2018年，项目分别位于和平路板块和高铁板块。可以说，华润无论从时间上还是空间上都见证了徐州东区近年来的高速发展。此次华润落子东湖新城，充分说明了华润对徐州东区持续看好。

探寻其他房企在徐的状况如何？

徐州房企住宅项目经过2018年快速去化，土地储备补仓需求较强，本次参拍高新路东侧地块的房企高达18家就是最好例证，参拍房企中德信、中梁项目已接近售罄，万科、保利等房企虽然多个项目在售，但土地储备严重不足。

主城区土地供应不足，房企拿地补仓刚性需求大，土地供需矛盾加剧，客观上推动了地块竞争激烈，地块价格升高。

新城控股算是进入徐州市区市场较晚的房企，不过拿地势头很足，一举拿下鼓楼区、经开区和新城区的三宗优质地块，新城玖珑湖和新城璞樾门第新盘待推；

融创深耕徐州西区，从拿下西区桃花源武警支队西地块就可以看出，与地块不远的还有在售的融创淮海壹号和融创玉兰公馆项目，不过这两盘已经接近尾声；

中海地产在徐州让大家熟知的应该是它在徐的第一个项目中海熙岸华府，当时首开高层价格低于市场预期和其他楼盘，一炮而红，中海熙岸华府项目售罄后，在二环北路上的中海九樾就接档，去化节奏较快，中海九樾收官海报刚发出，中海发布了拿下泉山区航空压铸厂地块的捷报，无缝衔接!

中骏、绿地、美的在徐州除了在售项目外，仍在积极的拿地，深耕徐州的决心也是很大的。

原来真相是这样的，想想也是！