工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行今天（31日）发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
据各行公告，此次调整的适用范围为已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率存量房贷，包括首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分。固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，在进行对应调整。但需注意的是，利率定价转换之后，不得再转回固定利率或贷款基准利率。9月29日，为积极响应市场利率定价自律机制倡议，国有六大行宣布将调整存量个人住房贷款利率，10月12日发布具体操作细则。中国银行公告称，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。该行将按照市场化、法治化原则，依法合规制定实施细则，同时进行技术准备，拟于2024年10月12日通过该行官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、95566等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。中国农业银行公告称，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。后续在中国农业银行官网、微信公众号、贷款经办行、95599等渠道公告相关信息。中国建设银行公告称，该行正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。相关事宜将及时在建设银行官方网站、微信公众号、网点等渠道发布。中国工商银行公告称，积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作。该行将按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于2024年10月12日通过中国工商银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事宜，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。交通银行公告称，将提供高效便捷的多渠道服务，依法合规组织实施，拟于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。后续交行将在交通银行官网、微信公众号等渠道公告，敬请留意。中国邮政储蓄银行发布公告称，积极响应自律机制倡议，按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量商业性个人住房贷款利率调整工作。中国邮政储蓄银行表示，该行正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于10月12日发布操作细则公告，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。10月31日，人民银行披露，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%；且2024年7-9月，5年期以上LPR分别为3.85%、3.85%、3.85%，则其算术平均值为3.85%。据此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为3.33%-3.85%=-52BP。也就是说，如果当前，客户的房贷LPR加点值高于-52BP+30BP=-22BP，则可向银行申请调整加点。假如，某客户贷款利率为LPR-20BP，则他将受惠于此次机制调整，可将房贷利率申请下调至LPR-22BP。但北、上、深等所在城市有房贷利率政策下限对的房贷客户仍需留意，调整后的利率加点值取常态化调整目标值（即全国新发放房贷利率加点值+30BP）与当地利率政策下限孰高值。如北京五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于“-22BP”，则目前可调整的房贷利率加点值最低为-5BP;如北京五环外的二套房利率政策下限为-25BP，低于“-22BP”，则可调整的房贷利率加点值最低为-22BP。10月25日，多家银行刚刚执行了存量房贷批量集中下调，将符合要求的存量房贷LPR加点值统一下调至“-30BP”。对于这部分存量客户、也是当前大多数存量房贷客户而言，此时此刻，并无继续下调加点的空间。但后续，随着各季度全国新发放房贷平均利率和LPR的变动，全国新发放房贷利率平均加点值也将对应变化。中行在答疑帖中表示，申请调整利率加点值没有次数限制，符合下调条件即可申请调整。11月1日起，符合条件的客户即可通过对应银行手机银行或贷款经办行提出LPR加点值调整申请。据各行公告，浮动利率房贷客户均可申请调整重定价周期。选择范围包括：按3个月、6个月或12个月重定价。但调整需谨慎，各行公告均表示，贷款发放后，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。同时，各行表示调整重定价周期后，重定价日可延用原贷款合同中的日期。举例来看，如原来重定价日是6月5日，选择调整重定价周期为3个月，则新的重定价日为6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期LPR将更新为前一日人行最新公布的对应期限LPR。如原来重定价日是1月1日，选择调整重定价周期为6个月，则每年重定价日为1月1日和7月1日。11月1日起，存量房贷客户即可通过对应银行手机银行或贷款经办行提出重定价周期调整申请。各行均表示，将不晚于2024年11月15日受理该申请。全国新发放房贷平均利率以央行官方网站利率政策栏目公布的为准。比如，央行10月31日公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。记者获悉，每年1月、4月、7月、10月末，中国人民银行会公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。业内权威专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担。重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。
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