房地产市场上半年分析及徐州市场预判

其中1-6月，全国40城住宅用地成交金额同比下降37.96%（2023年1-6月同比下降28.66%）；全国32城新建商品住宅成交面积同比下降28.56%（2023年1-6月同比增长22.2%）。6月，全国32城新房成交面积环比14涨18降，仅2个城市新房价格指数环比上涨；全国二手住房出售挂牌价指数稳中有降，环比下跌0.89%，跌幅较上月收窄0.1个百分点；全国租赁住房出租挂牌租金指数累计下降1.35%，6月指数较历史高点下降4.73%。

政策方面的主基调是宽松，以促进市场的复苏和稳定。一季度房地产市场在中央精神及全国两会的指引下，政策导向明确，多项组合发力，保持持续宽松，市场方面继续寻底筑底，部分数据、区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策持续发力，取消贷款利率下限、首付比例下调，直接降低了购房者的贷款成本，提高了购房能力，同时降低了购房门槛，进一步促进了需求释放。下半年，随着政策效果逐步显现，购房需求的增加有望缓解房价的下行压力，市场可能会出现一定程度的回暖。

7月徐州房地产市场整体运行平稳，在降利率等一系列政策措施刺激下，市场成交呈现一股回暖风。此报告多方面剖析了徐州市7月份房地产市场情况，涵盖行业政策导向、新房市场动态、库存现状、土地市场、二手房市场转变及市场排行榜等关键维度。、

2024年7月，徐州市区商品住宅月成交量稳价跌，市场延续回落态势，但因万科檐语间单盘入市带动，环比降幅不足一成，价格方面则因万科檐语间等低于市场均价项目集中网签，年内第二次跌破1.3万档。

全国土地市场

2024年1-6月，全国40个大中城市累计成交624宗地块，成交土地面积2217.09 万㎡，同比下降33.68%。其中重庆成交177.22万㎡居首，其次西安成交173.57万㎡，杭州以159.71万㎡排名第三。同比方面，10个城市成交面积同比增长，其中沈阳同比涨幅最大，达857.65%，珠海紧随其后，涨幅为163.11%，济南涨幅为157.34%位居第三，其他城市涨幅均未超135%。

徐州土地市场

徐州市在房地产政策方面采取了一系列措施，以促进市场的平稳健康发展。这些政策主要集中在以下几个方面：

1. 土地供应的精准实施：徐州市政府采取了科学有序的土地上市策略，遵循以需定供、区域平衡的原则，自主灵活地控制出让规模及供地节奏。同时，政府还强调了土地出让前的准备工作，包括清除地上和地下障碍物、完成土壤污染调查等，以确保土地达到净地条件后出让。

2.工程项目审批的优化：徐州市建立了建设单位和审批部门的“双向承诺+双向约束”工作机制，以减少中间环节前置条件，加快开发项目的开工和上市速度。此外，还推行了施工图容缺审查机制，简化了审批流程。

3. 支持企业纾困减负：政府采取了一系列措施来减轻企业的负担，例如直接减免定销房的城市基础设施配套费，停止收取建筑区划红线外的接入工程费用，以及优化评审专家劳务报酬的支付方式。

4. 住宅品质的提升：徐州市政府支持分期办理建设工程规划许可、竣工规划核实与土地核验，并强化了对新建居住小区红线内配套市政基础设施建设的全过程管理。

5. 支持合理购房需求：政府进一步放宽了普通商品住房购房后的交易限制，推行棚户区改造“购房卡”安置政策，以促进合理购房需求的释放。

6. 加大金融支持力度：徐州市实行了新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策的动态调整机制，优化了住房公积金组合贷款政策，扩大了公积金和商业银行组合贷款业务的受理范围。

7. 加强市场监管服务：政府对销售代理机构及中介企业进行了常态化巡查，维护房地产正常交易秩序，并在各级政务服务中心设立了开发企业拿地前方案征询窗口。此外，徐州市还调整了购房补贴政策，以促进房地产市场的平稳健康发展。例如，主城区商品住房卖旧换新政策的截止时间被调整至2024年12月31日，对购买新建商品住房的个人或家庭提供了一定的补贴。

今年徐州市区（含贾汪）成交的第7宗商品住宅地块，永安苏堤路地铁站西侧地块，中海地产底价总价3.695亿元，楼面价7998.66元/㎡！该地块紧靠地铁1号线苏堤路站，各方面配套成熟完善，北侧是淮海西路，附近还有金鹰二店、徐医附院、市儿童医院等，而且与苏宁广场、德基广场、金地商都、中央百大、文庙街区等商业的距离较近。

2024年8月13日，出让1宗住宅地块位于三环北路北、中山府南起拍总价2.475亿元起拍楼面价3526.3元/㎡，规划限高54米小高层，将于9月20日拍卖。

起拍楼面价：4003.61元/㎡

商品住宅市场

7月，徐州市区商品住宅市场新增供应5.99万㎡，环比上涨294.41%，同比上涨20.44%；成交10.02万㎡，环比下降8.64%，同比上涨27.07%；成交均价12734元/㎡，环比下降10.44%，同比下降12.55%。

商业方面：7月，徐州市区商业市场新增供应0.03万㎡；成交0.76万㎡，环比下降72.53%，同比下降33.12%；成交均价14147元/㎡，环比下降40.62%，同比下降20.16%。

办公方面：7月，徐州市区办公市场无新增供应；成交0.63万㎡，环比下降48.27%，同比下降42.92%；成交均价9279元/㎡，环比上涨6.48%，同比上涨5.20%。

公寓方面：7月，徐州市区公寓市场新增供应1.21万㎡；成交0.09万㎡，环比下降85.91%，同比下降58.65%；成交均价7838元/㎡，环比下降12.90%，同比下降17.07%。

分区域来看，7月铜山区、鼓楼区成为商品住宅供应主力，其中万科檐语间新增供应2.12万㎡，港利上城国际新增供应2.61万㎡。从成交端来看，铜山区成交2.97万㎡，排名7月份各区域第一；云龙区成交2.78万㎡，排名第二。价格方面，泉山区是成交均价最高的区域，达到19593元/㎡；淮海国际港务区成交均价最低，为7538元/㎡。

7月徐州商品住宅主力成交面积段集中在120-130㎡户型，成交套数占比达到23.92%；其次是130-144㎡面积段，成交套数占比18.73%；整体来看，100-144㎡区间户型成交较为集中，累计占比约74.56%。

7月徐州商品住宅取证未售面积约301.83万㎡，比上个月增加6.13万㎡，从去化周期来看，去化周期微涨0.2个月。

下半年徐州市场

 整体来看，下半年房价将继续保持稳中有升的趋势，但涨幅有限。一线城市由于供需关系紧张，房价仍有小幅上涨的空间。而二线及以下城市则可能面临一定的降价压力，开发商或将以价换量来促进销售。

  下半年，房地产企业将进一步加大推盘力度，以应对市场需求。同时，随着绿色建筑和智能家居等新兴技术的应用，房地产产品也将更加多样化和智能化。此外，物业管理和服务水平的提升也将成为房企竞争的重要因素。

随着各项政策的出台发布以及时间发酵，二季度市场整体情况明显好于一季度，在需求端、供给端利好政策持续发力之下，新房市场人气明显上升，市场出现积极变化，也在很大程度上促进了存量土地加速入市的信心。

下半年徐州市区预计有15个新盘拟首开入市，这其中，目前有8个项目已公布案名，分布在鼓楼、云龙、泉山、铜山4个区域。

中海以总价3.695亿拿下这一宅地，成交楼面地价7999元/㎡，第二天就火速公开规划方案，是近几年徐州动作较快的纯新盘之一。

按照规划，该项目将要打造6栋高层住宅，21-25层。这其中，4号楼首层为架空层，沿街商业多在北侧淮海路和东侧煤建路。项目居住总户数有278户，主力建面约143m²、165m²、195m²，目前项目城市展厅已开放。

保利学府

项目位于大学路东、凤凰路南，该地块原为隶属于铜山区政府的徐州硕源置业有限公司去年托底的XT2023-17地块，现在由保利开发。该项目主要打造洋房和小高层，据官方公众号的信息，项目户型建面约110-165㎡，是为徐州新中产打造的品质住区，小区内配备了会所。目前，项目位于铜山万达金街的展厅已开放。预计会在9月公开实景售楼处、实景示范区。

璟樾府小区

今年1月31日，徐州市民政局发布关于市区部分地理实体命名的公告：在鼓楼区牌楼街道范围内，位于府学路和马场湖路交汇处东北隅的新建小区命名为璟樾府小区。去年3月底土拍被中企松璟（江苏）拿下的新二中东地块。目前，项目位于君盛广场北入口的展厅已开放。新二中东地块项目规划公示，将建设7栋洋房+4栋小高层，共532套房源。其中，9#楼和10#楼设计为首层整体架空，为全体业主所共有。此外，项目还规划有一所15班幼儿园。

庆云天境

该项目位于西阁街西，陇海铁路北，占地面积21846.5㎡，综合容积率1.21，限高24米，预计会是6-7层的洋房。去年12月13日，市中心四新巷地块经过两轮竞拍，被江苏财富房地产开发有限公司拿下，地块总价1.8亿元，楼面价6809元/㎡。

云湖山庄

云湖山庄位于娇山湖板块，在2020年被徐州伟晨房地产开发有限公司底价拿下，成交楼面价2635元/㎡。项目分为住宅+商业2部分，住宅部分建筑面积约6.5万㎡，主要打造11栋6-7层洋房；商办部分设计建设9栋7-8层商业办公建筑及2层商业裙房，总建筑面积约7万㎡。

综上所述，2024年下半年的房地产市场仍将持续健康发展，政策调控将继续发挥重要作用。对于购房者而言，理性选择和长期规划依然是关键。而对于房地产企业来说，适应市场变化，提升产品和服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。