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周报| 万元地块增至26宗!未来房价被“锁死”!遍地1.9W+楼盘......

2021-06-29 点击 评论

  • 第25周成交排名TOP10

  • 二手房:降温不可避免

  • 徐州万元地块增至26宗




1、最新开盘


据不完全统计,徐州市上周(2021.06.21-2021.06.27)共1家楼盘开盘,来自铜山区。



①中骏汇景城

中骏汇景城已于6月26日线上开盘加推32、33、34、41#,共约420套房源,精装均价12400元/㎡。41#为3梯6户,其余均为2梯4户,32#总高23层,33#总高19层,34#总高27层,41#总高24层,建面约99、109、118㎡,目前还剩余少量房源在售。



2、区域新房住宅成交


上周(2021.06.21-2021.06.27),金刚石云数据显示:徐州全市新房住宅共计成交827套房源,成交总额11.82亿元!


具体数据如下:

(网签数据)

区域新房成交套数占比最高的是铜山区70%,成为徐州市供货王;最低的是云龙区2%;



3、全市新房住宅成交排行


根据金刚石数据显示,上周(2021.06.21-2021.06.27)徐州市住宅(不包括别墅,公寓和商业)成交面积、总额、均价排名前十已出炉。(注:本部分为网签数据包含鼓楼区、云龙区(含新城区)、泉山区、铜山区、经济开发区) 




近期,徐州二手房贷款政策收紧,银行停贷,对徐州现下的二手房市场来说,绝对是一记暴击!


二手房贷款收紧,利率较之前有了一定的上涨,贷款审批也更加严格,甚至有部分银行不做二手房业务。


不少读者表示:徐州二手房贷款收紧,会导致二手房价格下降吗?


二手房:降温不可避免

二手房贷款难,停贷或放缓会影响买卖双方,最直接的影响是交易周期和积极性。

 

影响买家的买房速度,从而影响积极性,严重的甚至就取消买房计划;也会影响购房预算,或许要承受购房预算提升,提高首付比例或是全款。

 

贷款难一方面影响卖家的资金回笼速度,对于目前的楼市而言,很多卖房卖了旧房是为了去改善或者买新房,因此对资金回款速度要求较高。


另一方面如果买家减少,那买房的速度和价格都会影响,卖房的挂牌积极性也会有所影响

 

因此,二手房贷款难对二手房是全方面的影响,先是影响成交量,再是影响挂牌价,最后影响价格,可以说,长期以往,对二手房的供求量价都有很明显的影响。

 

流动性降低,接下来二手房的降温或不可避免。


当然,对于全款买房的二手房客户来说,或许是个谈价的机会。



 新房:中签率上升且现两级分化


徐州目前的新房市场与二手房市场是相互影响,相辅相成的关系。


二手房市场行情逐步冷静后,会间接影响新房市场。

 

1、影响改善需求的增量


很多改善的客户都是把手上的二手房卖掉从而买新房,如果二手房买房受挫,那就没有资金和名额来要新房,从而影响改善群体的买房参与度。

 

2、二手房的降温甚至挂牌价格下降,也影响了楼市的预期。很多人之所以买新房,是因为新房和二手房巨大的价差形成的倒挂,一旦这个倒挂空间减少,在限售5年的制约下,买房的积极性也有所下降。


当然,这些影响在新房限价、徐州城市发展潜力面前并不能影响新房市场的基本走向,新房市场依然会高热。


不管后市如何,目前的徐州楼市确实太热,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,希望能给过热的市场降降温。

 

降降温,缓缓走,不见得是坏事。



上周(2021.06.21-2021.06.27)经历了两天(6.25-6.26)的厮杀,徐州首批“双集中”土拍落幕。

万科成为本次土拍最大赢家,一口气将4块地收入囊中,分别是:新城区太行路北C地块、北区客运站西南B地块、五山公园西北角A地块、市中心太阳宾馆地块!


美的紧随其后,拿下2块地,分别是新城区、翠屏山各拿一块好地!首入徐州的中天美好,也拿下2块地……


华发首入徐州,就成为天选之子,从31个对手中突出重围,摇中一中南A地块;主城炸子鸡韩山B地块,花落新希望地产……


建发、华发、中天美好、新希望、重庆昕晖、宿迁亚新,等6家房企首次进军徐州市场!期待他们带来的城市新品。


而报名地块较多的保利、中海、金地,仅摇中一块地;华润、绿城、中梁运气最差,无一收获!


具体结果如下:



上周“集中供地”,对于徐州楼市意义非凡。


首先,从房价层面上来看,这20宗地块,毛坯销售价格均在1.5万+,而目前徐州楼市,新房均价大概是集中于1.3万+,而且,大部分房源是精装交付;虽说拿地到销售,有一定的“时间差”,但均价1.5万+的毛坯价格,可以说是“拔高”了。


约定销售价格,对于接下来的新房市场价格,起到了“风向标”的作用,试想,徐州房价距离遍地2万+还能有多远?毕竟20宗地块毛坯限价1.9万+的已有11宗。


另外,限制毛坯销售价格,也有利于遏制二手房“猛涨”,本次集中供地新盘毛坯限价对比周边均价,可以发现各宗地项目的毛坯限价都没有脱离周边的二手房价格。


因此,本次供地,在保障市场需求,限定毛坯售价稳定市场预期的前提下,对二手房价上涨也能够起到牵制作用。


其次,从地价层面来看,徐州的土拍市场还是比较疯狂的,截至目前,徐州已经出现26宗万元地块,部分板块,比如泉山、云龙区域多宗地块楼面价已经突破1.6万+,高成本之下,催生的必然是产品端的改善和高房价;



而本次,供地前,新盘限价则是实打实限定了拍卖宗地未来新盘的最高毛坯单价,对于后期毛坯销售价格限制,对土拍市场也将起到降温作用,把一个地王,打散为各个地王,从根本上控制了地价,手段高明!


再次,于开发商而言,在限房价+限地价的新集中土拍模式下,楼盘的清水售价提前被锁定;开发商则必须在拿地前就要仔细评估自身实力,在成本以外是否还有利润空间。


这样一来,也能有效遏制开发商对未来房价的错误预期,减少土拍时的不理性,拿地时也会更加谨慎。


最后,对于购房者而言,信息透明后,真相是比较残酷的,未来低总价新盘供应量很可能将被市场持续挤压,不排除低预算购房者转向二手房市场,导致低总价二手市场需求增加的可能;


另外,本次毛坯限价,虽说是“双稳定”,稳地价的同时自然也稳定了房价,但能明显看到明年徐州的新房房价端倪,虽然房价被按住了,但仍然在涨,去年的价格永远无法“高攀”今年的新房,买房还是要趁早。


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