官方数据：前四月商品房销售情况好于去年同期，房价继续反弹

国家统计局今日（5月17日）公布的《2021年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-4月份全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%，比2019年1—4月份增长17.6%；商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，比2019年1—4月份增长19.5%；商品房销售额53609亿元，增长68.2%，比2019年1—4月份增长37.0%。

  同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，环比下跌的城市有5个，3个城市环比持平；二手住宅方面，环比上涨的城市有53个，环比下跌的城市有14个，2个城市持平。根据易居研究院测算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.5%，同比涨幅为4.4%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为3.4%。

  易居研究院认为，虽然近期各大热点城市纷纷收紧了政策，但从70城数据看，部分政策相对宽松城市有炒作的现象，房价继续反弹。这也要求后续在既有调控基础上，对一些出现上涨苗头的城市做进一步的管控。此外，今年一季度二手房涨幅较大。所以后续房价是否稳定，关键看市场调控。作为房地产企业，要关注当前资金环境略有恶化的风险。尤其是要注意货币政策的变动和影响，以及注意灵活把握定价和回款策略。

  全国房地产开发投资同比增长21.6%

  具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-4月份全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1—4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，目前全国房地产开发投资增速特点体现为“基数因素导致数据偏高、外部环境改善、后续数据运行将趋稳”的特点。另外需要注意的是，单月数据看，3月和4月均呈现开发投资数据环比下跌的现象。从近期部分城市的心态看，如此前四川雅安的购房政策一日游现象，部分地方为了优化营商环境，对于房屋销售和房企投资给予了较大支持，客观上也说明担心此类开发投资数据下跌。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%；土地成交价款1203亿元，下降29.2%。房地产开发企业到位资金方面，1—4月份，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%；比2019年1—4月份增长21.1%，两年平均增长10.1%。其中，国内贷款9043亿元，增长3.6%；利用外资17亿元，下降28.3%；自筹资金17167亿元，增长15.4%；定金及预收款24362亿元，增长74.1%；个人按揭贷款10738亿元，增长41.3%。

  从单月看，4月份土地交易有所复苏，至少走出了2月和3月持续环比下跌的态势。严跃进认为，4月份全国重点城市积极推进双集中供地政策，客观上带动了土地市场的复苏。但是一些城市大型房企垄断性的拿地现象，也值得关注。另外，从到位资金情况看，环比3月份出现下降。所以房企要关注当前资金环境略有恶化的风险。尤其是要注意货币政策的变动和影响，以及注意灵活把握定价和回款策略。

  前四月商品房销售情况好于去年同期

  商品房销售情况方面，前四月整体的销售情况好于去年同期。但从单月的销售情况来看，4月份单月销售面积和销售额较三月份均下降两成以上，但也好于去年同期的单月水平。

  数据显示，1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1—4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1—4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

  根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，4月份商品房销售面积达14298万平方米，环比下滑23.31%。商品房销售额为15231亿元，环比下降20.78%。从同比情况来看，4月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别上涨了19.20%和32.47%。

  严跃进认为，4月份市场行情弱于预期。从实际过程看，各地政策严管，尤其是信贷政策收缩，客观上都使得4月份销售数据是面临一定压力的。

  库存方面，4月末商品房待售面积51436万平方米，比3月末减少422万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加60万平方米。

  整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来，已经连续2个月下降。经测算，4月份住宅待售面积为23751万平方米。

  近九成城市新房价格上涨，重庆、广州“领跑”

  国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，环比下跌的城市有5个，3个城市环比持平。上个月这一数字分别为62个、6个和2个。二手住宅方面，环比上涨的城市有53个，环比下跌的城市有14个，2个城市持平。上个月这一数字分别为58个、9个和3个。

  各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅环比涨幅变动不大。据国家统计局测算，4月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。

  同比方面，各线城市新建商品住宅销售价格涨幅延续扩大态势，二手住宅同比涨幅有升有落。据国家统计局测算，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  具体到各个城市表现，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，4月份重庆（1.4%）、广州（1.2%）两个城市涨幅居前，武汉、海口和昆明以1%的涨幅并列第三。安庆、北海和泸州跌幅靠前，均为1%。同比方面，北海、牡丹江、安庆、太原、常德和哈尔滨等6个城市新房价格处于下跌态势。

  在严跃进看来，重庆近期确实出现了很多炒作房源的现象。尤其是此次双集中供地下，重庆土地交易过热受到了大家的关注。广州依然有炒作，但预计后续调控政策消化下，房价涨幅会收窄。对于武汉，包括光谷等具体区域和板块也开始有所躁动。而对于海口而言，要警惕全域限购三周年下，房价出现底部反弹等风险。

  二手住宅方面，4月份徐州（1.4%）、重庆（1.3%）涨幅位居前两位，北京、广州居第三位，涨幅均为1.2%。锦州（-0.5%）、唐山（-0.4%）跌幅居前，太原和北海跌幅位居第三位，为-0.3%。同比方面，以深圳和广州为首的51个城市呈上涨态势。

  对于徐州市场，其成为三四线城市中炒作相对多的城市，严跃进认为后续需要继续调控。而对于广州和深圳来说，新房项目相对少，客观上使得二手房价格也出现了过快的上涨。