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新纪录! 全年2836亿 二线增速超50% 楼市这一趋势确立!

2020-01-08 作者:顾天杰 来源:环球地产财经 点击 评论
周末,一个三线小城楼市再次被打压。1月5日唐山政府规定,新房自网签之日起42个月内不得上市交易,调控加强。

 
这是唐山首次实行限售政策,之前主要是限购,现在转向抑制以炒房为主的投资客入场。
 
唐山楼市刚刚火热了几个月,就遭到了精准打击。
 
根据国统局数据,2019年11月,唐山新房和二手房价格环比上涨1.9%和1.8%,在70个监测城市中位列榜首,领涨全国。尤其是从2019下半年起,唐山二手房价格迅速上升,8月和9月均为70城之首,10月位列第四。
 
唐山一枝独秀房价上涨的时候,房企们正在做另一件事,回归一二线。少部分房企找准方向,顺势而为,攀升至千亿级别规模。
 
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2019年,房企一边拿地,一边保护现金流。负债率较高的房企逐渐暂停拿地,地王面临销售困局。晋升千亿俱乐部的新成员,预示着回归主业会是2020年地产行业的主题。



NO. 1|壹
 
中指院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示,2019年上榜房企销售额破千亿的,达到35家,同比增加5家。其中15家房企销售额跨过2000亿门槛。
 
成功晋升千亿的房企,共同点在于认真回归主业,比如提高运营效率、降低融资成本、谨慎拿地等等。
 
根据统计数据,在土地市场,龙头房企将有限的筹码集中在核心城市群。前50大房企拿地同比增长超过30%,中海、融创、碧桂园、万科、保利5家企业位居环渤海、珠三角、长三角、中西部四个区域拿地前列。

NO. 2|贰

 
中原地产研究中心数据显示,2019年统计内的50个城市中68%城市卖地同比上涨,35个城市卖地均超过500亿,刷新历史纪录。
 
其中16个城市卖地超过千亿,杭州是唯一超过两千亿级别的城市,达到2836亿。上海卖地1992亿元,广州卖地1864亿元,苏州卖地1850亿元。
 
一线城市上海、北京2019年土地出让金同比增速分别只有4%、1%,明显放缓。绍兴、珠海、大连这一增速都超过100%,南京、福州、昆明等二线城市的增速也在50%以上。

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杭州已经连续两年夺下卖地第一城的桂冠。作为核心城市,土地价值高、避险能力强是主要特点。但从全国土拍市场来看,大部分城市的土地溢价率已经连续数月走低。

 
易居研究院数据显示,2019年12月,40城中土地溢价率小于15%的城市占比达到75%。40城土地溢价率为9.6%,连续6个月下降。
 
市场冷却后,房企逐渐撤离三四线城市,回归一二线已经成为定局。
 
为了有效降低拿地成本,房企持续加大并购力度。2019上半年,世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目,获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源。保利、绿地、金科、招商蛇口也获得了优质土地。
 
上市房企聚焦一二线,一城一策的脚步也不会停止,未来会出现热门二线城市的热门地块,多家房企争抢的局面。

从运营层面来看,相比大房企进入三四线,对本地企业的碾压式降维打击,操盘已经位于中高位的一二线城市,本市就需要更优质的投资开发队伍。

NO. 3|叁

 
楼市的规则已经改变,高周转成为过去式,房企回归主业之后,第一件事就是精耕细作,将自身优化到极致,然后在自己擅长的城市,将每一个项目运营到极致,在核心一二线城市查漏补缺。
 
这对于我们普通购房者来说,有什么变化呢?同一时间,房贷利率换锚,按揭贷款利率自2020年期,从基准利率切换到LPR。
 
借着房企回归一二线,房贷利率转变的这个时刻,不如好好地梳理下手中的房产,归拢资产,该抛的抛,该留的留。
 
一城一策和LPR利率是在告诉购房者,按揭绝对低利率的时代已经过去了,房价再次普遍性大规模上涨的时代也结束了,购房和按揭成本,变得很重要了。
 
国家一再强调和鼓励资金进入实体经济行业,房地产不能有大量资金涌入。这时候就需要有一个强力的抓手,既可以调控存量房屋的持有成本,又不能让利率大幅波动,于是LPR利率出现了。

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目前来看,无论购房者选择LPR+加点还是固定利率,在房贷并不高,杠杆负债不多的情况下,付出的房贷差额并不大。2019年11月20日,央行新一期LPR下降5个基点,据统计,2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元,相比10月只减少了31元。


2020年,在这个时间节点,梳理资产配置中的房产,保留最主要的自住房产,减少三四线持有量,将资产归拢到核心一二线的核心片区,才不会在房企、土地、城市的转移和变化中掉队。