成也萧何,败也萧何。
房子不好卖,资金链告急,房企的日子越来越难过。
破产房企波及徐州
据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家。平均下来,每天有1.5家房企破产,实属历史罕见。
在这张长达30页的房地产破产名单中,多数为三四线城市的中小房企,但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
比如,宁波首富旗下的银亿集团宣布破产。
百强房企三盛宏业,在经历了甩卖总部大楼、全国项目大面积停滞、员工集体上门要债、董事长现场洒泪之后,需要债务重组。
而在徐州,接二连三的爆出,云龙万达商贸部分被收购、新盛集团收购维维股份,以及刚刚成功易主的小城故事等,多个房企资金断裂,要么项目停工,要么注资,要么易主,最终走向重整之路。
一些房企的销售状态也在濒临下降边缘。比如:
1、南区代表性项目网签数量减少,商办销售受阻!
上图是从徐州房地产信息网获取的中骏柏景湾的销售信息,年初拿的预售,至今还有18套房源未售出,其余每次开盘均有剩余,住宅网签平均在80%左右,但是,9月19日入网243套商办房源,成交仅32套,始料未及!
2、东区热门地段项目销量骤减
上图是从徐州房地产信息网获取的城置万锦城的销售信息,经开区热门地段,曾被称作经开区网红神盘,周边没啥竞品。不知为何,2017年的房子,至今还没买完!
3、北区代表性楼盘销量下滑
上图是从徐州房地产信息网获取的四季连城的销售信息,如今北区多项目也在朝着改善类房源转型,刚需型产品逐渐淡出市场,即使稀缺,依然销量一般。
当下的徐州楼市,略带魔幻。普通人只能雾里看花,跟风买房。受大环境影响,在此提醒下徐州购房者,接下来的徐州市场或许会出现这样的风险:
1、部分新房网签数量会继续下降,买房要买销量好的项目
金刚石数据显示,今年7-10月,徐州新房网签量连创新高,10月份更是达到12000套,比起同水平城市,签约套数多出7-8倍。可以说徐州房地产市场是股清流,即使如此,受市场大环境影响,也有部分房源销量受阻。
2、房价不涨,房子或多或少都会出现“减配”
在徐州的新房市场上,所有项目都要跟着备案价走,很多楼盘直到房子卖完,也没办法大幅调高价格,但拖着不卖又不可能。为了利润,开发商或多或少都会在工程用材、精装标准、园林景观上等环节上进行减配。
3、明年,小心被分销绑架的纯新盘
如下图:按照近半年去化速度,徐州各区域明显短期内库存不足,均低于10个月,所以,徐州政府加大土地供应规模来满足市场需求。一旦纯新盘大量扎堆入市,竞争会变的激烈,或许会出现分销绑架现象。
4、当心规划遭变
正如地铁6号线一期少了4站,直接影响以双地铁盘自居的中骏汇景城,不过好在还有地铁4号线。
根据此次招标公告划分的5个标段可以看到,并不包含大学路板块的泉新路站、彭祖路站、前周窝站、珠江路站的这4站。
结语
不可忽视的事实是,未来越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。经济学家马光远曾断言,“未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉!”。现在市场走势正在慢慢地应验专家的预判。
对于刚需来说,倒可以趁各个房企资金链紧张,纷纷花式回笼资金的情况下进场,看看有没有捡漏的机会。
这个时候买房,有几个需要注意的点:
1、近期房地产市场的确出现了普降,但很多房企为了避免前期买贵了的业主闹,所以降价的方式比较隐秘。通常,降价房源以内部单位、员工专场等方式推出,但推出的量其实很多,少则几十套,多则上百,一定记得多向开发商要价,避开中介。
2、买房不建议全款,没有杠杆,资金利用率太低,后期利润无法放大。
3、现在的房子,不管是豪宅还是高层,减价就是减质,做好维权的心理准备。
4、最后一点,也是本篇中心思想,新一轮房企淘汰赛又来了,买房要选靠得住的大品牌开发商,以防跑路风险。
本周周报
开盘
上周徐州5家开盘,涵盖5个区域!共计1442套房源入市。
土拍
上周重点关注这宗挂牌地块,徐州方特越来越近了!
江苏土地市场网再挂一宗商服用地即2019-39商服用地,该地块位于张集镇孟庄村,从地块地理位置来看,不难参测该地块就是方特建设用地,这也意味着方特真的离我们越来越近了!
■位置:张集镇孟庄村
■出让面积:267718.40㎡
■规划:商业用地
■出让年限:40年
■容积率:≤1.2
■绿化率:≥30%
■建筑密度:≤40%
■建筑限高:≤60米
■起拍价:24095万元
项目规划
项目总占地面积401.58亩,这与此次挂出的2019-39商服用地267720㎡(401.58亩)的面积完全相符。
排行榜
根据金刚石云数据统计,上周徐州市(住宅)成交排行榜前十: