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黑马杀出!8.28土拍大跌眼镜,黄集地块这波操作令人震惊!

2019-08-29 点击 评论

2019.8.28土拍结果出炉,江苏得昌置业有限公司竞得北京路东地块,徐州市忠旺房产开发有限公司竞得黄集镇镇区地块,其中令人吃惊的是北京路东地块非大房企所得,黄集地块的溢价率高达633.33元/㎡!

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该地块周边启星中学、江苏师范大学、江苏省徐州医药高等职业学校等,人文气息浓厚。地块一公里范围内有铜山万达广场、天赋广场,大润发,地块西邻主干道北京路,北侧靠近欣欣路,距在建地铁3号线翟山站约300米。整个地块不管是生活、教育、娱乐、出行方面来说都比较便利。


北京路地块容积率仅1.6,限高35米,预计将打造纯洋房或低密社区。区位优越,地块体量小,地块起始总价仅1.52亿元,板块内商品住宅供应不足,北京路东地块的到来将缓解缓解北京路板块的“房荒”问题。


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关于娇山湖两地块

2019-21地块和2019-22缘何终止出让?

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娇山湖两宗涉宅地块土拍前一天突然终止出让,无疑给徐州土地市场带来一丝寒意。好地研究院推测地块终止出让最大原因是无房企报名参拍,主要有以下两个方面原因:


①地块起始楼面价过高,利润空间有限


2019-21号银山路西住宅地块6057元/㎡的起始楼面价是铜山区涉宅地块最高楼面起价,地块即使底价成交,也是铜山区涉宅地块成交楼面价第二高,仅次于楚河金茂府地块(7036元/㎡)。


以地块底价成交测算,地块对应的保本房价为13000元/㎡。地块北侧凤凰源著毛坯洋房成交均价11500元/㎡,叠墅成交均价16000元/㎡左右,整盘均价在13500元/㎡左右。地块底价成交保本房价与周边新房价格相近,地块上市后利润空间有限。


②板块供应量大,市场竞争大


娇山湖板块以娇山湖风景区为依托,是徐州南区以低密住宅为主的改善板块,区域内产品以洋房、叠墅为主。


2017年以来,娇山湖板块已出让8宗涉宅地块,建筑体量共计126.4万方,是同期徐州市区土地供应最多的板块之一,其中5宗地块容积率为1.2。区域内项目扎堆,项目间产品同质化高,竞争压力大。


板块内在售及待售项目有凤凰源著、娇山府、颐居隐山观湖、绿地湖语墅、梧桐公馆(待售),其中娇山府和绿地湖语墅在售洋房产品,凤凰源著、梧桐公馆为洋房+叠墅社区,颐居隐山观湖规划有高层+洋房+小高层。


2019年前7月,娇山湖板块商品住宅供应54.2万方,成交40.6万方,供求比为1.3,供大于求。其中别墅类低密产品成交37套,月均成交5套,去化较慢。截止7月底,板块住宅总库存共计111万方,去化周期约19个月。


板块供应量大,项目扎堆且竞争激烈,板块市场压力较大,房企拿地积极性低。

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