重磅！10月执行新房贷利率！买房人是喜是悲？

2019-08-26 点击评论

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

最新的利率是什么？央行颁布：首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。

中国人民银行昨天发布公告，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

个人住房贷款利率问答

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

一句话说明央行新利率对普通人的影响：

1、2019年10月8日已经贷款人仍旧按基准利率和贷款合同执行，没影响。

2、2019年10月8日之后的新增贷款，基准利率按照市场来定，可能每个月都有变化。基准利率从4.9改为4.85。有少许利好。

3、2019年10月8日之后二套房贷利率不得低于5.45，但是银行按什么执行？每个城市不一样。多半还是按市场行情走，之前上浮，没有下降的理由。

那么具体来看，有4个变化是每个要背房贷的人要注意的：

1、首套房基准利率降了但是力度非常小

基准利率降了，从4.9降到4.85，但是力度非常之小，以首套房200万房贷20年的等额本息来算，每个月房贷仅仅便宜了50元。

我们曾经经历过的2015年4次降息，央行每次都是下降0.25个百分点，而这次市场LPR利率仅仅降低0.05，力度仅为过去五分之一。

2、二套房利率最低底线提高

二套房最低利率5.45，相当于4.85基准利率的1.12倍。2014年以来，央行有要求，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍。这么看二套房的最低利率底线提高。

但是，南京二套房利率普遍上浮20-25%，利率5.88以上。所以执行央行新利率，想按最低的5.45执行，困难比较大。银行业内人士表示“下半年银行房贷规模缩减，政策导向上也明确了不会再刺激楼市。”

3、最低利率定了，未来不再有折扣优惠。

首套房、二套房的最低利率定了，也就是说以前还有在基准利率基础上打折，未来没有了。首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。

如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。但是事实上大部分城市利率都上浮。

提示，之前申请过7、8、9折利率的千万不要提前还款了，这样的优惠不再有了。除非资金链真的断了。

4、“加息？降息？”随市场走

2019年10月8日之前，已经贷款人仍旧按基准利率和贷款合同执行。按照之前的4.9基准利率走，这是政策利率。

2019年10月8日之后的贷款基准利率，按照市场来定，现在的4.85%也不是固定的，后期都会调整。但是以最终的利率重定价周期及调整方式都要在合同里体现，最短重定价周期一年。你和银行的贷款合同，可以一年一签了。

央行最新推出的LPR新机制，这个利率，是由各大银行根据央行的MLF利率加点而来。

一方面说明了全面降息的可能没有了，另一方面说明利率随市场可能有高有低，全球经济宽松。四季度如果经济压力大，市场利率随之下降也很正常。

那么就可能出现，为了调控楼市，首套房利率上浮15-20%的还将存在。但是真实的市场却在下行，基准利率下降。一边是利率加点上浮，一边是基准利率下降，10月8日只是一个开始。

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