解读38万亿存量房贷利率将继续下调？

2024-09-02 点击评论

最近又重磅消息在流传，即正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。简单说，转按揭就是将房贷从A银行转到B银行。转按揭有啥好处呢？对A银行来说，是存量房贷，LPR调整以后，一般是次年元旦执行新利率；转到B银行，就是新贷款了，贷款利率按新利率执行。

去年存量房贷利率集体下调过一次，目前首套普遍在4%以上，而5.17楼市新政，取消了利率下限。

当前，大部分城市的首套房贷利率区间已普遍落至2.9%至3.4%之间。

8月29日，进一步将首套房的贷款利率压低至2.89%。这意味着，广州的商业银行贷款利率已“逼近”公积金利率。

目前深圳四大行的首套房贷利率仍为3.4%。

二线城市现在首套房贷利率普遍为3.1%，而南京低至2.95%。

9月2日上午，招商银行在线上举行2024年中期业绩交流会。招商银行行长王良在会上表示，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。王良表示，这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。

“近期关于存量房贷降低的呼声较高，尤其是关于‘商转公’的操作较多，说明当前存量房贷下降有较大的市场基础。至于如何降，即通过重新协商房贷利率或转按揭来实现。考虑到近年来国内房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求，若再次下调存量房贷利率，或将明显减轻居民利息负担，改善消费者预期，增强消费能力和消费信心。下调存量按揭贷款利率影响：以2023年末为基准，上市银行按揭贷款平均占比21%左右，对息差的负向影响约6bps，对净利润增速影响约-5.3pc。根据人民银行数据，2023年9月存量首套房贷利率调降后，存量住房贷款加权平均利率为4.29%，考虑到多数客户按揭贷款在今年重定价（2023年6月，5年期LPR下调10bps），以及今年新发放的按揭贷款利率持续走低，预计存量按揭贷款的利率水平低于4.2%。 7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新发放之间利差约80bps，但其中，由于2024年2月、7月合计下调五年期LPR 35bps，将在今年/明年进行重定价，若重定价完成后，实际存量住房贷款利率和新发放之间的利差或将小于45bps。

促进经济复苏的核心驱动力在于激发消费活力，若能有效降低存量房贷的利率水平，对广大民众而言，将直接减轻其每月的还款负担，进而释放出更多可支配收入用于日常消费与生活品质的提升，不仅能够即时增强消费者的购买力，还有望形成良性循环，推动整体经济活动的回暖与增长。

存量房利率下调当然是普天同庆的大好事。

不过，难度也不小。

据说，这次存量房贷利率下调的方式是，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，即存量房贷客户可以将目前的按揭贷款直接转入其他银行，重新签订合同，至于这个利率会低到多少，就要等政策落地了。至于日期，也不用等到明年1月。

如果要进行房贷转按揭，就意味着银行得在重新评估房屋市价后，才能重新确定贷款规模。

可房价经历了这一轮过山车式的下滑后，房价普降了多少？房屋重新估价后，与购买时的价差有多大？

1、目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100个基点，那么银行的利息收入将减少约3800亿，约占2023年银行业净利润（2.38万亿）的16%，假设所得税率为20%，则约占税前利润的12.8%，影响较大。

2、考虑到转按揭降息对银行营收、利润影响较大，银行难以承受，估计存款利率会配套对称下降，大致对冲按揭降息的影响。

假设存款也减少同等利息支出（3800亿），按照上半年行业存款约300万亿计，则估计配套的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%，也就是12.7个基点。

实际上，去年下调存量房贷利率以后，今年要求进一步下调的呼声不断。为了减少利息负担，除了继续提前还款，房贷客户还通过借经营贷替换房贷，来变相降低利率，现在经营贷基本能做到2开头的利率水平了。有的则采取按揭转按揭方式，也即将房子“卖”给自己人，然后重新找银行按揭。

有的地方，则开展“商转公”业务。所谓“商转公”，即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请办理。

当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%。

除了郑州，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前开展“商转公”业务的城市已超30个。

但是，“商转公”也有条件限制，比如郑州明确，组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款，还有房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。

当然，也有反对继续下调存量房贷的专家。招联首席研究员董希淼就表示，集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资，但从去年的情况来看，居民部门消费、投资没有起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著。董希淼认为，再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。

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