风向突变！10月土地流拍率创二季度以来新高

2020-11-24 点击评论

受疫情影响，年初房地产行业一度遭遇“寒冬”，为实现稳经济、稳就业的目的，各地出台了一系列促进复工复产的措施，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场迅速升温，尤其是4月份国内疫情得到较好地控制之后，土地市场热情高涨，高价地也是层出不穷。

在热点城市调控政策收紧、调整供地结构的影响下，上半年不断升温的土地市场于下半年逐步降温。进入三季度，在调控不断升级的背景下，多城市的供地和拍地节奏有所放缓，全国土地市场供应和成交规模呈周期性下滑趋势。

10月流拍率创二季度以来新高

随着8月以来行业融资监管环境的不断收紧，土拍溢价率出现明显下跌，10月份重点城市的流拍率也创下二季度以来的新高。

CRIC数据显示，2020年1月-10月份重点监测的92个热点城市，流拍率最高的是2月份，主要受年初疫情影响，房地产行业整体停摆所致，随后是1月，适逢传统假期以及传统成交淡季，流拍率仅次于2月最高峰。

进入10月份，在经历了年中整体市场复苏及优质地块集中供应刺激后，持续收紧的金融环境降低了房企拿地的积极性，加之重点城市近来普通地块入市明显增多，土地流拍现象加剧，流拍幅数和流拍率均较9月出现明显上涨，达111幅，流拍率也较上月大幅上涨了3.4个百分点，达到12.2%，创下今年二季度以来的新高。

供地质量下滑成流拍主因

具体来看，10月份流拍地块主要集中在中西部省会城市和一些非热点中小城市，如昆明、清远、郑州和济南等，这些城市在10月的土地流拍幅数均超过了5幅，流拍现象相对较为严重。

此外，在10月份流拍土地幅数前10的城市中，广州也位列其中，共有4宗地遭遇流拍。

这些城市之所以流拍现象较为严重，主要和土地出让质量较差或楼市表现不佳有关。

一方面，对于昆明、郑州、成都等中西部二线城市来说，10月份这些城市出让地块质量相对较差，如土地流拍幅数最多的昆明，10月份出让的27宗地中有15宗起拍楼板价不足5000元/平方米，郑州、成都等城市的主力供应区域则在配套缺乏的下辖郊县，而当月上海、深圳、南京、厦门等诸多热点城市均有优质土地出让，房企关注度自然向这些城市集中，因此导致这些供地质量较为普通的中西部二线出现大规模的流拍现象。

而对于清远、汕头这类非热点城市，由于楼市近来表现相对不佳，如汕头当前商品住宅去化周期已经长达23.4个月，市场明显处于供过于求的状态，未来项目入市显然会有较大的去化压力，因此房企拿地积极性也不高。

位置偏远地块是流拍主力

就流拍地块的具体原因来看，除少数地块因地方规划调整、土地出让条件变更等客观原因而遭遇撤牌或提前中止出让外，余下103宗地中大部分地块多是因位置偏远且条件一般而流拍，位置好且拿地条件苛刻、地价过高等其他原因占比相对较低。具体来看：

1、约5成地块因位置偏僻、地块条件一般而流拍
结合宗地所在区位来看，在流拍地块中超过五成的地块位于二线城市的远郊和三四线城市的郊县，如郑州中牟、荥阳、济南历城、成都青白江、蒲江、清远佛冈等。这些区域往往是配套十分缺乏的新区，楼市表现相对冷淡，开发商预期不足；并且，当前房企融资环境持续收紧，且各城市后续又有多宗优质土地供应，房企注意力自然也会集中在优质土地上，导致这类位置偏远的地块也往往会遭遇流拍。

2、也有三成多地块虽然地理位置优越但拿地条件苛刻而遭遇流拍
值得注意的是，在本月流拍地块中不乏一些区位较为优越的地块，比如武汉江岸区滨江地块、武昌古城地块、长沙县松雅湖南岸地块等，占比约33%。正是由于区位优越，地方对地块的规划定位也比较高，拿地门槛自然也比较苛刻，常附带如竞拍企业规模要求、较高比例的自持、引入产业要求、较多配建等诸多条件。而当前融资环境越发困难的房企对此类需要资金沉淀的地块兴趣明显不大，因此这类有"定位高、所需资金成本也高"的地块也难吸引开发商参拍，最终也多以无人竞拍而流拍。

在此类地块中，也有一些地块是因土地用途为保障性质而难吸引房企参拍，比如三亚中心城区三宗地块、洛阳老城区地块等。这些地块位置也比较好，但大部分为安居保障房或租赁住宅用地，房企拿地意愿较低，因此也常遭遇流拍。

3、不到一成地块因出让底价过高而流拍
除上述两大原因外，也有不到一成的地块因为出让底价过高而流拍。出让底价过高的地块不仅是指起拍价明显高于周边同类地块的土地，也包括保密底价过高的地块。这些设有保密底价而流拍的地块多是由于未达底价而流拍。

4、极少数地块因规划调整等客观原因提前中止出让
也有不到10宗地块是因为规划调整、土地出让条件改变等客观原因而遭遇撤牌和收回。

年末流拍率或进一步走高

克而瑞研究中心认为，下半年在中央、地方多套政策“组合拳”的配合下，土地市场迎来了明显的降温。与此同时，重点城市的流拍率也再度走高。接下来，结合近期政策面动向来看，在11月中旬，银保监会出台新规禁止险资投资直接从事房地产开发和建设企业，进一步加强房企融资难度，房企拍地整体积极性也会进一步降低。

另一方面，年末又恰逢土地供应高峰期，虽然部分热点城市加大了优质地块入市力度，但条件普通、区位偏远地块仍是供应主力，同时为控溢价，优质地块的竞拍门槛也大多只升不降。在此影响下，流拍率进一步上涨的可能性较高。

而随着流拍率的进一步走高，以及供地任务的完成压力下，地方在土地出让条件上或有所放松，预计在年末和明年年初将迎来拿地的窗口期。对于现金流充裕的房企来说，可把握机会布局优质项目。

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