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徐州地王频现,LPR转换,《契税法》来了 刚需投资买房如何抉择?

2020-08-14 点击 评论

近期徐州一级土地市场地王频出,地价一次次刷新区域高价,另外就是国家层面的政策变化,五大行同时宣布8月25日起未转换LPR的将批量转换,《中华人民共和国契税法》将于2021年9月1日实施...让很多购房者在这个酷热的天气略显迷茫。


一、从区域土地市场看,各路媒体及开发公司都通过一组组现实的数据,告诉老百姓,未来的房价一定上涨,因为近日的徐州土地拍卖市场,上演了一轮轮令人瞠目结舌的“抢地”大战,刀光血影、鏖战犹酣。


各个板块,甚至是全城的地王屡次被刷新,持续震撼着我们对徐州房地产原有的认知。


7月截止今日徐州地王一览:


7月14日,2020-33号原坝山热电厂地块出让,楼面价12411.7元/㎡,成为当时徐州的新地王。


7月22日,2020-36十里村南地块出让,楼面价8260元/㎡,刷新区域地价天花板,一跃成为翟山板块地王。


7月28日,2020-34号大龙湖BC地块出让,楼面价高达16180元/㎡!徐州新地王再次诞生。


8月7日,2020-19号大大路西侧地块出让,成交楼面价5037.6元/㎡,刷新大庙“地王”。


8月11日,2020-15号原华东机械厂D地块,成交楼面价16906.7元/㎡,再次刷新徐州“地王”!


◇数据来源于金刚石数据·0516房地产网制图


截止到今天,徐州主城已经有50多幅住宅地块成交楼面地价超5000元/㎡,而在8月份接下来的时间内,还将有多块重磅地块即将出让,未来楼面价或将再一次被刷新。


地价与房价是面粉和面包的关系,面粉价格飞涨,面包的成本就越来越高。


根据金刚石数据显示,目前徐州新房均价约为13499.13元/㎡,已经连续54个月增长,各个板块的均价整理如下:

 

在新房方面,徐州8月共11家楼盘会开盘,推出超3400套房,其中9家楼盘都是纯新盘,想买房的朋友可以提前了解一下:

 


其次土地市场的火爆利好,也促进了徐州的二手房市场价格今年飞速上涨。如下表个别案例:

 

数据来源于贝壳

 

当然,徐州每年二手房库存都会进一步加大。


首先,徐州新房市场改善客户越来越多,势必会有不少置换房源出售;


其次,今年整体大环境比较严峻,预期不容乐观,预计接下来很长一段时间,挂牌房源数量还会以较高的水平增长。


 

小编估计,下半年楼市不会有大的利好,市场热度很难再有提升,当然徐州的旧改,对于一些业主来讲是一个机会。


2020年5月市政府办公室印发的《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》支持城镇老旧小区改造,等到改造完毕后,那些主城区的老旧房屋们,或将迎来一次升值的机会。不过,这种房屋增值幅度依然有限。


0516房产网置业建议: 


1、买房时机很重要,要敢于在市场冷的时候下手,这样才不至于被动,被卖家牵着鼻子走。

2、不是什么房子都能买,学区、地段、品牌、地铁、物业,至少要具备其中两项,排名分先后。 


3、眼光长远些,要考虑未来趋势。比如地段选择上,要选有增值潜力的;户型上,能三房就不两房,后期置换也会更容易出手


如果你在买房过程需要任何专业的咨询帮助,可以直接联系0516房地产网,电话:0516-66630516

 

二、按央行规定,存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次。


8月12日,中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称,将于8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。


批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。


也就是说,2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放,且截至2020年8月24日(含),尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款,不含公积金贷款和公积金贴息贷款),五大行将统一自2020年8月25日起批量转换,无需任何操作。


如果你不想批量转换,可以在各家银行规定的时间内,通过掌银、网银、客服或者原贷款经办行进行登记。


个人房贷转换为LPR定价到底划不划算?


到底是选LPR还是固定利率呢,哪个更划算,取决于未来LPR利率的走势。自2019年8月改革以来,LPR共进行12次报价。


目前,1年期LPR累计下行40个基点,5年期LPR累计下行20个基点。



相关人士表示,中国在未来很长一段时间,市场报价利率会缓慢下调。


广发证券分析师周君芝解释:

从中长期来看,利率长期缓步下行。

从长周期维度看,选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率。

短期来看,5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路。

随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端,地产周期波动幅度大概率趋于收敛。


当然,对于不同的贷款情况,相关人士这样建议:


①如果你现在的房贷利率是打折的,比如7.5折、8折等,并且想长期持有房产,可以选择固定值,因为你的利率已经占了便宜,没必要去承担LPR的波动风险。

②如果你的利率是1.x倍,且后面打算换房,那么你可以换成LPR+X的浮动,享受一下LPR下降的利好。

③如果你的利率是1.x倍,且想长持,那么也可以换成LPR。

④如果你是房产投资者,应该立马换LPR,因为房子增值后我们都会转按揭或重新抵押,每一套房子的持有时间基本在5年内,立马转换,先享受一下LPR降低的红利。


再次提醒,无论选择哪一项,只要选择生效,未来均不可以转换模式,机会只有一次,如果不想被批量处理转成浮动利率,请尽快在客户端操作。

 

三、2020年8月11日,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》。


《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行,其中第三条显示:契税税率为百分之三至百分之五(3%—5%)。


契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。


近期有很多媒体或个人误读!


其实,我国契税税率一直是3%-5%!


在《中华人民共和国契税法》正式出现之前,施行的是契税暂行条例,其中明确规定,契税税率为3%-5%。如今正式通过,同样保持此税率不变。


而涉及大家买房时候的契税都是根据不同情况执行的,也就是所谓的优惠后契税。



这一点,也有相关条例支持,国家税务总局2016年的规范性文件(财税〔2016〕23号)明确提出,对个人购买家庭唯一住房,减按1%、1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,减按1%、2%的税率征收契税。

  

《中华人民共和国契税法》和《财税〔2016〕23号》共同存在,一个是大方向,一个是优惠政策,同时执行,并不矛盾。


以徐州为例:

购买首套房,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。


购买家庭第二套改善型住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。


目前来看,如果地方政府不作出具体调整,新税率的出台不会影响大家的买房计划,但具体要看明年实施时的优惠政策。


以上就是笔者整理的徐州近期购房者比较关心的土拍、LPR转换及《契税法》三个热点的分析,其实很多家庭都是倾尽所有积蓄在这个城市找个落脚的地方,很多传统的观念有房才叫家的影响。


买房,买好房是每个城市打拼人的共同的梦想,但是小编还是建议,买房还是要量力而行,不要盲目的追求好地段、高端项目,从自身收入资金实力来选择楼盘,不要高负债购房,造成家庭流动资金紧张,降低生活质量给自己造成困扰。


祝愿奋斗打拼的我们都能居者有其屋。