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迷幻操作!二手房成交量大跌40%?有的小区却三年“生”套115万小房子?笑skr人...

2020-08-06 点击 评论


二手房——购房者众生相呈现楼市缩影


笔者复盘徐州曾经的神盘二手房现在挂牌均价,真的被惊到了...


有的楼盘因为地段优越,一年时间,房价涨了6081元/㎡;更有的因为有优质学区加持,小区房龄新、环境好、地段好,三年上涨了11568元/㎡...


以一个100平的房子来算,三年涨了115万元?相当于三年“生”一套小房子?


数据来源于贝壳

问中介朋友得知,之所以房价会涨这么快,是因为最近徐州土拍市场非常火热,新房房价攀高后,二手房业主心里预期变高,也开始挂高价,因此导致二手房价也跟着上涨。

徐州7月二手房均价数据来源于安居客


NO.1 | 壹

二手房进入平销期,量跌价涨


但是反观成交量却下降了,7月徐州的二手房市场像新房那样,进入短暂的平销期,没有延续6月份的热度


贝壳数据显示,7月的二手房成交量为271套,相较于6月环比下跌了46%,由柱状图类推不难发现,7月的成交量明显低于6月份的。

 

数据来源于贝壳

大体来看,7月二手房成交价格有所上涨,但上涨的区域基本都是分布在鼓楼、云龙这类城市界面新,配套优质的区域。


另外,泉山区因为新房存量少,二手房成交价也有不错的表现。

铜山区7月二手房环比下降了0.02%,处于微跌状态,但还在合理范围内,毕竟楼市上下小范围浮动很正常...整体来看徐州的二手房价还是持续升高的。

这个时候我们就能看出非常鲜明的对比,一边是二手房成交量下跌,跌幅高达40%,一边是房价连涨,该如何解读?


NO.2 | 贰

刚需购买力下降,少数人的游戏!


笔者认为,这说明楼市将要成为“少数人”的游戏。


这句话并没有任何贬义的意思,成交量少了说明买卖双方的力量都在下降,而房价上涨恰恰又说明,库存和二手房变的更为集中。


说白一点,以前无房的刚需一族贡献了不少成交,现在他们要么买不起,要么选择观望,总之就是不再参与了,而那些手中多套房的,以及想囤多套房的,他们这些“少数人”成了主导房价的重要力量,于是就出现了这种背离。


没有刚需购房者这个市场根基的支撑,少了一大部分购买力,接下来的房价会不会下跌?


必须要说明的是,虽然成交量有所下降,但房东的预期并没有下降。

一是,谁都想自己的房子卖得贵一点,这是人之常情;二是,现在的市场整体热度还是比较高的,房东心里自然更有底气。


NO.3 | 叁

接下来几个月,这些信号要注意!

 

接下来几个月,徐州的二手房市场会有哪些变化呢?


笔者的看法是:

 

1、二手房库存进一步加大。一是,徐州新房市场改善客户越来越多,势必会有不少置换房源出售;二是,今年整体大环境比较严峻,预期不容乐观,预计接下来很长一段时间,挂牌房源数量还会以较高的水平增长。


对于房东来说,下半年卖房可能会更有难度,因此,遇到有诚意的买家,该让价的时候还是要让价。


2、鼓楼、泉山因为新房供应不足,二手房市场有望进一步被激热,这些区域的房东,可以稍微傲娇一些;反之,徐州县域还在不断供地,新房库存也足,建议房东要降低自己的心理预期。

 

3、LPR已经四个月没有变化,再加上最近释放的一系列楼市调控政策,可以预见的是,下半年楼市不会有大的利好,市场热度很难再有提升。

 

5、旧改,对于老破小、老破大们来说,是一个机会。今年5月市政府办公室印发的《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》支持城镇老旧小区改造,等到改造完毕后,那些主城区的老旧房屋们,或将迎来一次升值的机会。不过,这种房屋增值幅度依然有限。

 

总的来看,接下来这几个月,徐州二手房市场会更趋于稳定,天平会逐渐倾向买方,购房者会有更大的话语权。


NO.4 | 肆

看完二手房我们再来看看新房


新房市场,徐州7月份新房房价也是持上涨状态。


从开盘上看,7月份徐州主城仅有14家楼盘开盘,而且开发商为了卖房,大部分开盘都带有不少优惠;


从开盘结果上看,这14家楼盘,仅有2家全部卖完。又是一场量跌价涨的局势...



另外,徐州8月共11家楼盘会开盘,推出超3400套房,其中9家楼盘都是纯新盘,想买房的朋友可以提前了解一下



NO.5 | 伍

结语

 

最后,谈一下笔者对置业的建议:

 

1、买房时机很重要,要敢于在市场冷的时候下手,这样才不至于被动,被卖家牵着鼻子走。

 

2不是什么房子都能买,学区、地段、品牌、地铁、物业,至少要具备其中两项,排名分先后。

 

3、眼光长远些,要考虑未来趋势。比如地段选择上,要选有增值潜力的;户型上,能三房就不两房,后期置换也会更容易出手……

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