二手房——购房者众生相呈现楼市缩影
笔者复盘徐州曾经的神盘二手房现在挂牌均价，真的被惊到了...
有的楼盘因为地段优越，一年时间，房价涨了6081元/㎡；更有的因为有优质学区加持，小区房龄新、环境好、地段好，三年上涨了11568元/㎡...
以一个100平的房子来算，三年涨了115万元？相当于三年“生”一套小房子？
数据来源于贝壳
问中介朋友得知，之所以房价会涨这么快，是因为最近徐州土拍市场非常火热，新房房价攀高后，二手房业主心里预期变高，也开始挂高价，因此导致二手房价也跟着上涨。
徐州7月二手房均价数据来源于安居客
NO.1 | 壹
二手房进入平销期，量跌价涨
但是反观成交量却下降了，7月徐州的二手房市场像新房那样，进入短暂的平销期，没有延续6月份的热度。
贝壳数据显示，7月的二手房成交量为271套，相较于6月环比下跌了46%，由柱状图类推不难发现，7月的成交量明显低于6月份的。
数据来源于贝壳
大体来看，7月二手房成交价格有所上涨，但上涨的区域基本都是分布在鼓楼、云龙这类城市界面新，配套优质的区域。
另外，泉山区因为新房存量少，二手房成交价也有不错的表现。
铜山区7月二手房环比下降了0.02%，处于微跌状态，但还在合理范围内，毕竟楼市上下小范围浮动很正常...整体来看徐州的二手房价还是持续升高的。
这个时候我们就能看出非常鲜明的对比，一边是二手房成交量下跌，跌幅高达40%，一边是房价连涨，该如何解读？
NO.2 | 贰
刚需购买力下降，少数人的游戏！
笔者认为，这说明楼市将要成为“少数人”的游戏。
这句话并没有任何贬义的意思，成交量少了说明买卖双方的力量都在下降，而房价上涨恰恰又说明，库存和二手房变的更为集中。
说白一点，以前无房的刚需一族贡献了不少成交，现在他们要么买不起，要么选择观望，总之就是不再参与了，而那些手中多套房的，以及想囤多套房的，他们这些“少数人”成了主导房价的重要力量，于是就出现了这种背离。
没有刚需购房者这个市场根基的支撑，少了一大部分购买力，接下来的房价会不会下跌？
必须要说明的是，虽然成交量有所下降，但房东的预期并没有下降。
一是，谁都想自己的房子卖得贵一点，这是人之常情；二是，现在的市场整体热度还是比较高的，房东心里自然更有底气。
NO.3 | 叁
接下来几个月，这些信号要注意！
接下来几个月，徐州的二手房市场会有哪些变化呢？
笔者的看法是：
1、二手房库存进一步加大。一是，徐州新房市场改善客户越来越多，势必会有不少置换房源出售；二是，今年整体大环境比较严峻，预期不容乐观，预计接下来很长一段时间，挂牌房源数量还会以较高的水平增长。
对于房东来说，下半年卖房可能会更有难度，因此，遇到有诚意的买家，该让价的时候还是要让价。
2、鼓楼、泉山因为新房供应不足，二手房市场有望进一步被激热，这些区域的房东，可以稍微傲娇一些；反之，徐州县域还在不断供地，新房库存也足，建议房东要降低自己的心理预期。
3、LPR已经四个月没有变化，再加上最近释放的一系列楼市调控政策，可以预见的是，下半年楼市不会有大的利好，市场热度很难再有提升。
5、旧改，对于老破小、老破大们来说，是一个机会。今年5月市政府办公室印发的《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》支持城镇老旧小区改造，等到改造完毕后，那些主城区的老旧房屋们，或将迎来一次升值的机会。不过，这种房屋增值幅度依然有限。
总的来看，接下来这几个月，徐州二手房市场会更趋于稳定，天平会逐渐倾向买方，购房者会有更大的话语权。
NO.4 | 肆
看完二手房我们再来看看新房
新房市场，徐州7月份新房房价也是持上涨状态。
从开盘上看，7月份徐州主城仅有14家楼盘开盘，而且开发商为了卖房，大部分开盘都带有不少优惠；
从开盘结果上看，这14家楼盘，仅有2家全部卖完。又是一场量跌价涨的局势...
另外，徐州8月共11家楼盘会开盘，推出超3400套房，其中9家楼盘都是纯新盘，想买房的朋友可以提前了解一下
NO.5 | 伍
结语
最后，谈一下笔者对置业的建议：
1、买房时机很重要，要敢于在市场冷的时候下手，这样才不至于被动，被卖家牵着鼻子走。
2、不是什么房子都能买，学区、地段、品牌、地铁、物业，至少要具备其中两项，排名分先后。
3、眼光长远些，要考虑未来趋势。比如地段选择上，要选有增值潜力的；户型上，能三房就不两房，后期置换也会更容易出手……
©2009-2023 0516房地产网 版权所有
苏ICP备17074802号-1 
苏公网安备32030302000682号 苏B2-20180388
桂语春山
东樾府
绿地运河小镇
通银旭辉和平云璟
德基中山壹号
中海·淮海世家
汇景·君悦府
中钰·月亮湖壹號
港利上城国际
颐居隐山观湖