资金压力或贯穿全年，房企如何拿下“疫情防控债”？

       突发疫情之下，房地产行业资金链面临严峻考验。

  作为资金密集型产业，在建项目的停工、售楼处的暂时关闭，销售的大幅下滑，无一不让房地产市场的“寒冷”气息进一步延长。虽然近期疫情所带来的负面影响正逐步缓解，但对于房地产行业来说，恢复“元气”似乎还需要一段时间。

  于是，一些房地产企业积极展开“自救”积极寻求融资机会。疫情防控债的出现，无疑为现阶段面临资金压力的企业提供了一个非常便利的融资通道。

  目前来看，房企发行疫情防控债的比例相对较低，从公布具体募集资金用途的债券样本看，能够顺利获批并成功发行的企业，基本上都是旗下业务与国家防疫有较大关联或贡献度。但由于债券票面利率较低，有助于降低企业融资成本，因此得到了一些房地产企业的追捧。

  房企资金压力或贯穿全年

  对房企而言，此次因疫情所导致的楼市销售乏力，无疑会加大房企的现金流压力，从这个角度来说，中小房企受疫情的影响会更为明显。

  根据克而瑞研究中心提供的数据，受疫情影响，2月份百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。如果从前2个月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。其中，有超八成的百强房企在2月份单月和前两个月的销售累计业绩中，呈现同比双降。

  58安居客房产研究院分院院长张波分析称，从整个市场的角度来看，今年一季度甚至是上半年，楼市都会是成交量减少的趋势。这也将使得房企间的并购案例或出现同步增加，且行业集中度会进一步加速。

  为进一步缓解房企复工延后的压力，近期全国多个地方针对房地产市场的“一城一策”，已开启密集接力模式。

  但在张波看来，这些政策的本质是帮助房企在当下顺利渡过疫情难关，而非刺激房地产快速发展，因此，纾困政策本身虽然会对房企的短期融资带来一定程度利好，但并不代表房企融资在2020年会有明显放松，也就是说，房企在今年依然会面临短期偿债压力提升的现实问题。

  疫情防控债密集发行

  于是，一些房地产企业积极展开“自救”积极寻求融资机会。疫情防控债的出现，无疑为现阶段面临资金压力的企业提供了一个非常便利的融资通道。

  据了解，为全力支持疫情防控和经济社会发展，央行、证监会在疫情期间采取多项措施，通过债券和股票为企业提供资金支持。其中，较低利率疫情防控债的发放，有效的降低了企业融资成本。

  2月1日，央行等五部门联合印发通知，进一步强化金融支持疫情防控，对募集资金主要用于疫情防控以及疫情较重地区金融机构和企业发行的金融债券、资产支持证券、公司信用类债券建立注册发行绿色通道。

  随后，国家发改委、交易商协会、上交所、深交所相继做出具体安排，对外发布多项涉及债券市场疫情防控的文件，并正式确定“疫情防控债”这一特殊享受“绿色通道”的债券类型。

  据中国证监会网站披露的数据显示，截至2020年3月10日，在市场各方共同努力下，已累计发行支持疫情防控债券236只、2095亿元，用于防护及医疗物资采购生产及运输、防疫基础设施及医院施工建设、民生保障、物价稳定等疫情防控领域。

  在这其中，一些嗅觉敏锐的房地产企业已经率先行动起来。据了解，为提供“战疫”资金保障，监管部门给疫情防控债开辟了“绿色通道”。虽然目前疫情主题的债券主要是在金融、交运、医药、文旅、餐饮等行业密集发行，不过也有一部分房地产企业成功获批发行。

  据不完全统计，截至3月10日，已有包括珠海华发集团、中国南山集团、广西建工集团（非公开发行）、深业集团（银行间债券市场流通）、首创股份、中南建设在内的10余家涉房业务企业，相继完成疫情防控债券的发行工作，相关债券在银行间市场、交易所市场交易流通。其中，3月以来，就有深业集团、首创股份、兰州建设、中南建设等多家房企先后完成疫情防控债发行。

  在发行规模方面，计划募资最多的达30亿元。在债券期限方面，最长为5年期，最短为90天。而疫情防控债最显著的特点是审批快、利率低。

  从审批速度来看，以首批疫情防控债券发行主体之一的珠海华发集团为例，在发行当日即完成分销、缴款和登记，从备案到募集资金到位仅用1.5天；最新完成发行工作的中南建设，从首次披露疫情融资计划获批到最终发行，用时大约4天。在利率方面，截至目前，债券发行利率最高者为中南建设的7.4%，最低者为华发集团及中国南山集团的2.5%，这也是疫情防控债券受企业追捧的主要原因。

  除上述成功完成发行疫情防控债的企业，据北京商报统计，截至目前，另有珠江实业、招商局港口、新华联（计划非公开发行）等多家涉房业务企业也已形成相关融资计划，涉资累计已经超过300亿元，包括云南城投、珠江实业、招商局港口等企业，均相继对外披露了与疫情防控债有关的融资计划。

  如何突破审批关口

  整体而言，虽然目前房企发行疫情防控债的比例相对较低，但满足一定条件的房企仍有一定的申请机会。疫情防控债对于企业而言，能降低融资成本，缓解短期偿债压力。对不属于“受疫情影响较大行业”的房地产企业，如何才能拿下疫情防控债才是问题。

  按照此前五部门给出的界定，受疫情影响较大的行业，包括批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等，房地产显然不在这个序列。

  疫情防控债相对一般公司债券的区别，主要应该是发行是否对疫情防控有确实的帮助。从目前公布具体募集资金用途的债券样本看，能够顺利获批并成功发行的企业，基本上都是旗下业务与国家防疫有较大关联或贡献度。

  据克而瑞证券有限公司首席分析师孙杨介绍，从发行主体来看，当前成功获批发行疫情防控债的企业以国企为主导；此外，该类债券对发行企业的评级要求较高，主体评级基本都保持在AAA、AA+等中高评级水平。从债券类型看，已发行的疫情防控债以超短融(含短融)为主，票面利率基本都低于同主体、同期限市场水平。

  梳理发现，大多数获批发行疫情防控债的涉房业务房企，确实与国家防疫有较大关联或贡献度。如：中南建设募集金额中不少于1.7亿元将用于建设亳州市第二人民医院、兴化市中医院南亭路分院一期、滨海县医疗卫生机构迁建工程等项目；被列为新冠肺炎疫情防控债券首批发行主体的中国南山集团，旗下子公司——深圳雅致集成房屋有限公司，则是承接了武汉火神山医院、雷神山医院、全国各地隔离医院及医学观察用房的援建工作。

  除此以外，其他披露疫情防控债融资计划的涉房业务房企，也均不同程度地对抗击疫情存在贡献。

  由此来看，房地产企业想分羹疫情防控债，只能通过满足“募集资金主要用于疫情防控或基础资产涉及疫情防控用途”这一条件才能获批，部分涉房业务企业得以发行，正是契合了“疫情防控用途为防疫相关的基础设施建设、交通物流运输、公用事业服务，以及偿还因前述用途发生的相关贷款等。

  华创证券也显示，2月份疫情防控债发行规模增速持续加快，就行业分布看，交通运输、建筑装饰、钢铁、非银金融居前列，房地产行业仅排在第20位。

  在业内看来，疫情期间房企对于现金流的要求进一步增强，此时监管层适时推出企业融资“绿色通道”以及疫情防控债，此类相对审批迅速、利率较低的债券既能助力企业疫情防控，又可以增加公司资金来源，是一个“双赢”举措。不过，也有业内人士提示，企业积极发债应对疫情的同时，其后续偿付风险依旧存在。尽快恢复生产、加快项目建设、保证整体良好的库存去化，才是目前房企解决现金流困局的重点。