年报丨2019年徐州楼市年度总结分析!卖成什么样?揭秘真相！

2019年的徐州楼市，波澜壮阔，风诡云谲，政策指挥棒翩翩起舞，整个房地产行业的温度也随之上下起伏。

时值年末，作为楼市新媒体平台，我们回顾了徐州楼市全年走势，并盘点了楼市5大新闻事件！

以数据为底，从事实出发，拨云见日，为你揭晓楼市真相！

其中有2条值得关注：

试行期间，职工办理组合贷款必须符合以下条件：

1. 购买商品住房或存量房（二手房）为唯一一套住房；

2. 首次使用住房公积金；

试行期间，已付清全款的商品住房、存量房（二手房）的、“商转公”贷款及异地贷款不得办理组合贷款。

二、大学生住房补贴政策

6月24号，徐州市政府下发了关于《徐州市大学生招引实施办法》

其中值得关注的两点在于：

1. 大专及以上学历的毕业生租房有30%的补贴，最长租期3年。

2. 本科以上学历的毕业生自己购买首套房享受5%的一次性补贴。

三、公积金9市共通

2019年9月26日，我市首先与宿州、淮北商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁济宁，临沂等9个城市开办住房公积金贷款互认互贷。

“互认互贷”是指徐州市分别与以上9个签约城市缴存互贷，9个签约城市缴存职工在徐购房置业，按照徐州市公积金贷款政策执行；徐州市缴存职工在其他9个签约城市所在地购房贷款，按当地公积金贷款异地贷款政策执行。

四、新利率计算方法

2019年10月8日起，市场开始执行新利率计算方法

8月25日，央行发布新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，公告主要内容如下：

自2019年10月8日起，发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

五：多家银行“认房认贷”

截止11月19日徐州已有8家银行执行“认房认贷”还有多家银行表示目前政策未定，不排除后期会执行“认房认贷”的可能。

据金刚石云数据平台不完全统计，成交均价位居榜单前三甲的区域：

第一名，云龙区，一个近几年徐州楼市不得不聊的热门板块，很多大牌房企挤破头也要挣得一席之地，成交均价14466.46元/㎡登顶排行榜；

第二名，鼓楼区，2019年的一批黑马，2018年“地王”旭辉美的天阙的现市带领徐州进入2W+时代；

第三名，泉山区，一个现阶段资源最富集的行政区，坐拥响彻国际的5A级景区云龙湖，以及徐州最高端项目绿城紫微公馆，是徐州富人区的象征和代表。

金刚石数据显示，徐州市2019年1-12月份成交61346套新建商品住宅，成交面积为722.66万平方米，成交均价为10831.79元/㎡；成交总额为782.77亿元。

不难发现2019年的房价趋于稳步上涨状态。拿1月份与12月份的成交均价做参照，2019年全年徐州市区商品房均价上涨了约2000元/㎡左右，拿一套100的房子来算的话相当于一年涨了20多万。是徐州普通上班族2年的年薪！

究竟是什么力量控制了市场的走向？让我们一起来看看2018徐州人的买房偏好！

截止至12月31日，铜山区领跑全市成交，成交套数占比达24.4%，其中四室房源占市区总销量的26.45%，铜山区的新房布局主要坐落在大学路板块、娇山湖板块以及北京路板块，可以看出，这批购房者以改善为主。

另外，贾汪区、泉山区成交名列二三，其中，贾汪区销量最多的三室房源占市区总销量的19.85%；而泉山区以老城中心区为主，小面积户型销量可观。三个区域成交套数占比高达65%。

2019年，铜山区商品住宅供应面积、开盘量均站榜首，对于购房者，铜山区相对其他区域来说配套已经兑现，各项基础建设发展突飞猛进，凭借区位优势以及较大的发展潜力，引来了大量品牌房企进驻并深入布局，再加上均价110121元/㎡的价格优势可以说非常有吸引力。

价格始终是购房者置业考虑的重要因素之一。

今年的徐州，房价总体来说基本保持稳定，大多数置业者所购买的房源，均价在单价区间8K-1.2W元/㎡之间，该单价区间成交面积约占总成交面积50.67%，成交套数约占总成交套数52.43%。

另外还有较大一部分购房者购置的房源单价在1.2w-1.6w，成交套数占比达到19.23%，单价越高，成交越是递减。

可见虽然市场整体在向改善项目转型，但是低价地刚需老盘依然占据成交主力，但高价地楼盘入市，自然带来房价的攀升和成交结构的变化，低价地房源无疑是卖一套少一套，2020年，高价地新盘渐入市，会进一步增加买房者的购房成本。

以面积100平三室主力户型为例，8K-1.2W元/㎡，总价80-120W的房源，主要分布在徐州市区，成交套数及成交面积占比位居各总价段之首，此价段的成交均价8647.5元/㎡-9759.46元/㎡，这与上述单价段购房偏好互相映射，反映出现阶段新房交易中“买方之需”在何处。不难看出，“刚改”项目成2019年徐州楼市主力军。

由上图可以看出，110-120㎡刚改户型是2019年徐州购房者置业首选，100-110㎡户型与120-130㎡户型紧随其后。

正如庄主去年所说，今年徐州的高性价比刚需盘已经消化殆尽，2018年拍的高价地改善项目已经入市，且开盘售罄现象比比皆是，比如：新城玖珑湖、大发通银融悦府、旭辉美的天阙、红星云龙金茂悦等，也标志着徐州“改善时代”的到来。

土拍是楼市的“风向标”和“晴雨表”，我们先来看一下2019年的土地市场。

【主城区】

2019年徐州土地市场（含徐州市区、铜山区及贾汪区）成功出让涉宅用地共71宗，面积高达987.5万方，揽金316.9亿元！

2019年徐州主城区总出让土地107宗，总金额263.8亿元，总成交面积623.8万方。

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住宅性质（包括商住、安置房、定销房、保障房）地块44块，占总数的41.12%，总成交金额为247.5亿元，占成交总金额的93.8%。

其中定销房6宗地，包含人才公寓地块1宗地，商住地块5宗地，综合地块2宗地。

 【铜山区】

2019年铜山区总出让土地35宗，总金额74.7亿元，总成交面积238.9万方。

住宅性质（包括商住）地块12宗，占总数34.3%。住宅地块总成交金额68.4亿元，占总数91.57%。

今年铜山区的土地供应比2018年少成交52宗地。成交地块数量跌幅为59.8%，成交面积跌幅为36.5%，成交金额涨幅为22.9%。以大学路板块、北京路板块以及娇山湖板块为主要供地源。

 【贾汪区】

2019年，贾汪区出让土地57宗，总金额19.6亿元，总成交面积206.9万方。住宅性质（包括商住）出让土地57宗，总金额19.6亿元，总成交面积206.9万方。

贾汪区涉宅成交土地大部分是在下半年。其中还是有潘安湖、大吴片区这些热门板块。比较惊喜的是，今年奥特莱斯参与土拍，即将入驻贾汪区。还有很多大房企来到了贾汪，比如弘阳入驻大吴，大华、中昂入驻潘安湖大学城。

具体到各个区域住宅供地情况来看，徐州主城区出让地块高达44宗、铜山区12宗、贾汪区57宗。

总的来看，今年的住宅土地供应目标已经完成，新房供应相对也会比较充足，有利于保证供需平衡，进而稳定房地产大局；以上这些地块将成为接下来两年的“生力军，库存还会进一步扩大。

今年的徐州多个区域集中供地，不出意外接下来将是纯新盘霸屏的时间，以上推荐地块值得购房者重点关注。

因为当下买房人确实很难，要不要买房，买什么房都是疑问，纯新盘其实是不错的选择。

一来，一般来说纯新盘首开时优惠力度最大，提前认筹也会有优惠释放；

二来，部分纯新盘楼面价比较低。毕竟开发商有利润保证，房屋质量才更有保障；

三来，纯新盘在品牌、产品方面更有优势，近些年越来越多一线房企入驻徐州，产品也在不断迭代更新中。

在此，希望每一位购房者都能买到最合适的房子，让我们期待更好的2020！